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渐受投资者青睐 马来西亚产业信托(REIT)展望佳
Post Views: 54,226 在产业领域投资,投资者除了可以直接购买相关产业,例如住宅、商店和工厂等产业之外,他们也可以通过间接方式进行投资。间接在产业领域投资的其中一个方法,便是在产业投资信托(REIT)投资,这是投资工具是单位信托的一种。顾名思义,产业信托是一种作为集合大众的资金投资在产业市场,通常是主要的商用产业,让没有大笔资金的投资者有机会参与产业投资。其实,与其他信托基金一样,产业信托是由专业的基金经理团队管理的。不过,它有别于债券及股票的是产业信托混合了两者的特点,提供低风险、高回酬的特质,让投资者能以更廉宜的价格及有效的方法建立多元化的投资组合。 据了解,这十多年来,本区域的产托市场的条例更加成熟,每一个国家都有自己的产托条规,反映出了各国产业市场的差异,这种百花齐放且成熟的发展模式,是以往所没有见到的。由于产托市场开放且透明,股息发放制度、交易额、租金等都对外公开,所以,这让投资者感到舒适,并进一步接受这类投资方式。为此,马来西亚首相拿督斯里纳吉在“2009年投资大马大会上”公布一系列措施当中,受惠领域不少,而其中一个受惠的领域便是产业信托领域。这意味着马来西亚产业信托领域开始进入良好发展的时机,所以,双威实业信托管理私人有限公司首席执行员拿督黄忠立最近便表示,吸引国内和国外新投资者的马来西亚产业信托领域,未来展望备受看好。他表示,马来西亚产托成功上市,以及取得良好表现的记录,预料将可以不断吸引新投资者加入投资的行列。他说:“我们相信新进的投资者不论是量、素质和信誉方面都是卓越,所以我们将能把马来西亚产托推高至成为区域三大产托市场之一。”以市值而言,目前亚洲区域的三大产托市场分别为日本、新加坡和香港。目前在马来西亚股票交易所上市的产业信托公司,包括双威产托(SunReit,5176)、莫实得产业信托(Bsdreit,5124)、亚太产业信托(Atrium,5130)、升禧产业信托(Stareit,5109)、回教实业投资(Alaqar,5116)、桂嘉产业信托(QCapita,5123)、AXIS产业信托(Axreit, 5106)、超峰产业信托(Twrreit, 5111),贺达产业信托(Hektar, 5121)等等。这些产托公司在不同的产业领域投资,它们投资领域包括种植业、工业物流业、购物广场及酒店、医院建筑以及商业大厦等,投资者可以根据本身的喜好选择自己心仪的产托公司。在怡保花园产托(IGBREIT,5227)和柏威年产托(PavReit,5212)上市之前,双威产托是我国最大市值的产托公司。不过,随着怡保花园产托和柏威年产托这两家产托公司上市之后,马来西亚产托领域的市值排行榜已经改写。截至2013年1月15日闭市价计算,怡保花园产托的市值为46亿令吉、柏威年产托为44亿令吉及双威产托的市值为42亿令吉,因此,这三家是马来西亚三大产托公司。据悉,随着这些重量级的产托公司陆续上市之后,大马产托的市值已达到240亿令吉以上,并创下新高记录,在亚洲区域仅排在日本、新加坡及香港之后,规模位居第四大。其实,产业信托便是一种作为集合大众的资金,专业投资房地产证券化的投资工具,的确为投资者提供投资大型商业产业的机会,更有低门槛、高流动性的特制。 所以,一些投资者认为,与其参与产业买卖,不如在产托领域投资。因为这可省却很多直接参与产业投资的麻烦,如缴交地税及门牌税、各种保险、管理费及其他。此外,最重要是购买产托股项,就好像购买其他公司股票一样,它的流通性极高,投资者随着可以根据本身情况的需要,在马来西亚股票市场上交易的产托股票,完全不会像产业那样,面对一时半刻可能无法买进或卖出的问题。 欲了解更多,请参阅《大橙报》(BIG-ORANGE)电子报www.bigorangemedia.com Previous Post Next Post
银行收紧抵押贷款限制 澳洲(Australia)住宅地产需求降温
Post Views: 21,839 银行收紧抵押贷款限制 澳洲(Australia)住宅地产需求降温 澳洲央行金融稳定部门主管乔纳登•肯斯(Jonathan Kearns)表示,中国(China)对澳洲(Australia)住宅地产的需求有所减弱,因为澳洲当地银行收紧了抵押贷款限制等措施。 肯斯表示,外国买家购房相当于新建住房的10-15%左右,占房屋总销量的约5%,或新建公寓的四分之一左右。 “许多外国买家来自中国,大约占到四分之三,”肯斯在澳洲-中国房地产会议上发表讲话时如是表示。 “外国买家购买新房产的势头在过去一年有所降温,据称是因中国实施更严厉的资本管控,且外国买家获得融资的条件更严苛。” 由于房价飞涨,且当地人抱怨无力购买首套住房,外资对房产的需求已经成为一个有争议的问题。 不过,肯斯表示,外资需求并未导致整体住房供应减少,而且实际上可能推动新供应增加。 他表示,在澳洲工作或留学的外国人如果不买房子就得租房,其他外资买家则是购房出租进行投资,进而增加了库存待租房产。 此外,也有一些新盘开发只是因为在海外预售反响热烈。 肯斯指出,央行将密切关注用于房地产开发的贷款,特别是在商用和公寓板块,外资机构在这些板块放贷快速增长,助长房价上涨。“商用房地产价格上涨引发剧烈修正的风险,比如万一市场信心发生转变,或者长期利率回升时,”他说。 与以往的周期不同,澳洲银行业者并未放松贷款标准,近几年反而普遍收紧商业地产的贷款要求。 他表示,这就让亚洲(Asia)银行业者有机会在过去几年将澳洲商业地产贷款的市场份额提高了一倍。 较早前,澳洲养老金产业协会首席经济师史提芬•安东尼(Stephen Anthony)表示,因为亚洲投资者正在利用学生非法进入澳洲房地产市场,所以应该禁止外国学生购买房产。 澳州允许临时居民购房 条件是离开澳洲3个月内售出 当地媒体报道,澳洲不允许外国人购买现房,但临时居民(包括外国学生)例外,他们只需要在离开澳洲的三个月内出售房产即可。 澳洲养老金产业协会(Industry Super Australia)发布的一份关于住房负担能力的重要报告发现,尽管近期房产市场的投资活动受到打击,但是海外买家仍推高了热点地区房地产市场的价格。 安东尼表示,外国买家正在利用这个漏洞,通过在澳洲留学的年轻家庭成员购买现房。唯一的解决办法是政府必须阻止所有的外国人购买现房,迫使他们只能投资新的开发项目,无论他们是否在澳洲留学。 报告说:“这将引导所有住宅房地产的外国投资,以扩大供应。” 他们呼吁,希望阻止外国学生购买房产,“外国投资注入新公寓房的建造总是受欢迎的,而购买现房往往只会使最紧俏地区的房地产市场更加过热。” 报告发现,悉尼(Sydney)贷款活动和现有住房的销售及来澳洲的外国学生人数之间存在着密切的联系。 自2013年以来,外国留学生人数有所增加,2016—17学年签发的学生签证数量为34万3000人。学生人数激增的同时,来自于中国的房地产投资也从2008—2009年度的10亿澳元左右上升到2015—2016年度的320亿澳元。 报告还建议政府向同意生活在房产市场过热地区以外的外国人提供工作和学习许可。报告说:“一个工作和学习许可制度,奖励新来者定居在远离热门房地产市场的地区将是一个非常明显的改善措施。” 财长史考特•莫里森(Scott Morrison)表示,政府已经收紧了对外国买家的规定。 他说:“在2017—2018年度联邦预算中,政府也对外国业主投资新的开发项目进行了限制,对购买住宅房产并将之空置的外国房主每年收取一笔费用,而且还收紧了外国投资者的税收规定,以减少对澳洲房产的资本利得税的避税额。” “政府还下令出售非法购买的房产,总价值超过1.34亿澳元。” 根据Demographia公司的第十三次年度住房负担能力调查,2017年悉尼入选了全球十大房市负担最重城市之列。 澳洲统计局表示,首次购房者贷款总额在8月份大幅上涨。此外,新购房者占所有房主贷款比例有所增加,显然是受到了新州和维州的首次购房者人数增加的影响。 ——– Previous Post Next Post
决定取消投资移民 加拿大(Canada) 房产地展望看淡
Post Views: 48,830 加拿大(Canada)一直被亚洲地区人民视为是移民天堂,很多亚洲人如果想要移民的话,都会考虑加拿大这个北美洲国家,而移民增加将会带动的领域之一,便会是房地产领域,因为在需求增加的带动下,房地产价格便会上扬。 所以,加拿大房地产价格也与其他地区一样出现飚涨的现象,不过近一年多来,有关加拿大房地产泡沫“狼来了”的呼声不绝于耳,包括经济合作与发展组织、国际货币基金组织等在内的国际机构多次发布过热警示。 尽管如此,很多人业界人士对加拿大房地产仍然有信心,因为它会获得移民潮的支持。不过,这样的乐观情绪已经被最近加拿大联邦移民部的决定所破坏。 这主要是因为加拿大联邦移民部将取消投资移民,这消息在当地房地产市场引起剧烈反响,更担心加拿大房地产泡沫即将破爆。 国际货币基金组织在最近一份关于加拿大经济的评估报告中表示,加拿大房地产市场价格仍被高估。加拿大道明银行发布的住房分析报告也显示,加拿大房价被高估了10%。 从地区来看,相对于靠近大西洋的一些地区而言,多伦多、渥太华和温哥华等大城市房价高估情况更为严重。另外,根据德意志银行的统计,目前加拿大房价已经超过历史平均价格的80%,房价和该国民众的居民收入比也超过历史平均水平。 早在去年10月,高盛就发布报告指出,加拿大部分地区出现建房过度的迹象,超低利率正在影响房地产市场,房价很可能出现大跌。有分析人士表示,加拿大堪称继美国之后又一个巨大的房地产泡沫,但与邻国美国相比,金融危机以来美国的房价经历了低谷,但加拿大的房价基本还是一路上扬。 媒体报道指出,加拿大房价高企的一个主要原因在于该国对国外投资者的开放度高,这意味着如果个人投资者手头资金充裕,希望寻找投资目的地,投资加拿大的房产相对容易。 不过,加拿大政府将取消现行的投资移民项目,由企业家创业移民试验计划和商业技术试点方案取代。有当地房产经纪认为,此项决定对加拿大多数地区的房产市场影响重大,特别是中国买家会大幅减少,必将造成房价的下跌,尤其是高价豪宅市场的房价将跌幅明显。 加拿大政府对有移民倾向的房产投资者说不,支持该国房产泡沫的一个因素可能就此消失,距离泡沫破灭之日也许更近。 获得最多华人移民青睐温哥华(Vancouver)与多伦多(Toronto) 根据加拿大之前实行的移民政策,申请人须拥有至少160万加币(约合900万元人民币)的净资产,并向加拿大政府提供80万加币的无息贷款,为期五年,即可移民当地,这一政策常被称为“用钱买身份”的典型。 加拿大政府原本希望通过这个政策,为当地经济带来巨大的“无息贷款”,并促进政府税收和各种就业机会的全面增加。然而现实情况却是大量外国富豪先是通过投资移民项目取得加拿大永久居民资格,然后拿到加拿大公民身份,接下来就返回其出生地居住。这些人不在加拿大工作,不给加拿大政府缴税,也没带来政府期待的大量就业机会。 根据加拿大公民和移民部提供的数据,目前加拿大投资移民有6.5万人的积压申请,来自中国的申请有近5万人。其实,加拿大一直是中国人传统的移民目的地,加拿大很多地方已经出现颇具规模的华人社区,尤其是温哥华(Vancouver)与多伦多(Toronto)的华人非常多。 欲了解更多,请参阅《大橙报》(BIG ORANGE)电子报www.bigorangemedia.com Previous Post Next Post