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中国(China)重点开发 雄安新区(Xiongan New Area) 成为创新驱动发展引领区

Post Views: 35,340 位于中国北京(Beijing,China)以南大约130公里的一片住宅和工业区,以前在中国的经济版图上几乎不为人所注意。这里大多是由公寓楼、村庄、湿地和空地构成,而且少人知晓的雄安新区的前身。 2017年4月1日,中国政府宣布一片横跨当地三个县的区域未来将成为雄安新区,一个闪闪发光的经济发动机,它让人想起早年将中国经济送上快车道的那些经济开发区。 雄安新区一旦建成之后,这个面积近2070平方公里的新区,将会实行有利于企业的管理,成为一个对北京周边铁锈地带(Rust Belt)的再开发至关重要的现代都市区。 中国政府宣布打造雄安新区的想法,让人不由得将它与华南城市深圳(Shenzhen)和上海的浦东新区(Pudong,Shanghai)进行比较。 深圳属于中国在毛泽东去世后最早的一批私人企业试验区,它如今依然是中国最富有的区域之一。浦东新区拥有着许多构成上海天际线的耀眼的摩天大楼,已经成为了中国最成功、最引人注目的开发项目之一。 中国国家主席习近平对官方新闻媒体说,雄安将成为一个“创新驱动发展引领区”。 符合中国的宏大计划 雄安将成巨大都市区 雄安也符合中国的一项宏大计划,即打造成一个巨大的都市区,将首都北京与附近的港口城市天津(Tianjin)和二者之间的工业省份河北(Hebei)联结在一起。这一片包括雄安在内、被称为京津翼的地区,将可成为经济活动频繁的区域,其目的是改变河北对钢铁等烟囱工业的依赖,使之走上能与上海和深圳比肩的道路。 据官方媒体报道,雄安地区的经济目前还不到北京经济产值的1%。它属于一个以驴肉火烧出名的地区——夹有烤驴肉的烧饼,这种肉吃起来有点像熏牛肉。 雄安新区的规划,一出台就略过这些年设立的全部新区,直接将其接在了80年代设立的“深圳经济特区”和90年代的“上海浦东新区”之后。深圳是邓小平时代的标志,上海浦东是江泽民时代的业绩,那麽雄安,就是习核心的标志性工程。 为何这种历史地位给了雄安?其一是强调雄安新区建设的“白纸”基础。雄安新区“现有开发程度较低,发展空间充裕,具备高起点高标准开发建设的基本条件”。这意味着雄安的规划,可完全无视现有的已发展情况,比如其中的三个县城、大量村镇,都可以称之为“千年大计”的规划让路。 其二是“绿色”成为雄安新区的最大卖点之一。雄安要打造“绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区、开放发展先行区……创新发展示范区。”在这些名目堂皇的修辞中,“绿色生态宜居”前所未有排到了第一位。 雄安新区的设立,显得更加顺理成章——作为习时代“中国梦”的示范城市。 新建一座“不带问题”城市 “中国梦”的乌托邦范本 相比于在发展成熟的城市中解决问题,新建一座“不带问题”的城市,在管理成本、效果等等方面,都要更为方便。尤其是在中国当前的体系下,国家机器能集中在一点迅速动员,在当地绕过北京复杂的部委关系,避开已经被炒高的楼价(现在的策略是直接封锁三个县的楼市),甚至地理上,雄安的选址也挑选河北最有潜力整治好环境的位置——白洋淀湖区。 雄安的开发,按照目前的说法,是要完全规划,聘请国内外一流的专家参与,以做到从头到尾彻底规划。在这种做法下,从“一张白纸”上“抹”掉现有聚落,参照香港(Hongkong)公屋、居屋模式、新加坡(Singapore)的组屋模式,建设公共住宅作为主要房屋供给,似乎也并不是一件很难办的事情。而在居住环境、居住成本上下工夫之后,以较低人力成本,加以其他商业优惠政策吸引资本,也似乎不是不可行。 用公共房屋打破地产模式,吸引想留在一线城市但苦于买不起房的年轻一代,也吸引大企业进驻,提供就业机会,帮助年轻一代“上楼”,创造阶级流动感,再藉助全新的规划,在华北移植园林城市、绿色城市,建设“北方深圳”…这一切如果能成功,至少将成为一种样本:中国政府在努力消灭污染、对抗高楼价,为年轻人提供继续做“中国梦”的机会。 如果真能成功,那的确将是习近平执政的重大遗产,或至少,这会是一个“中国梦”的乌托邦范本,2017年版本的铁西区(东北发展共产主义时建设的高质量工人住宅区)。

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澳洲(Australia)房地产 墨尔本(Melbourne) 对海外投资者的吸引力最大

Post Views: 35,017 虽然海外投资者在澳洲(Australia)各地购买房产,但没有一个城市能比墨尔本(Melbourne)对海外买家的吸引力更大。 随着中国(China)买家对墨尔本房产的购买热潮依然在延续,触发了当地人对推高当地房价的担忧,但投资管理公司Yellow Brick Road主席布里斯表示,无需对此过度担忧。 据媒体报道,2016年维州近四份之一的新房出售给了海外买家,超过澳洲任何一个州或领地。不过,高达20%海外买家购买的房产处于空置的状态。 对此,布里斯表示:“无论是2017年丶2018年还是2019年,海外买家仍在继续购买澳洲的房产。就算这些买家自己无法因此受益,他们的后代却可以。” 此外,主要面向中国买家的地产中介Monika Tu指出:“吸引中国买家在澳置业的主要原因是澳洲的生活方式与教育。这并不是中国买家要侵入澳洲市场,只不过是因为中国买家尤其喜爱海外置业。” 独立住宅和公寓住宅 价格仍处于上涨趋势 根据资料显示,墨尔本房地产市场于2017年5月20日共有854栋住宅挂牌拍卖,拍卖成交率高达79.7%,高于5月13日前78.3%的成交率。有数十栋住宅的售价都远远高于卖方保留价。 根据媒体报道,5月20日买方竞争最激烈的房产是低价住宅,以及适于推倒重建的住宅。 在瑞泽瓦(Reservior)区丶富士贵(Footscray)区和葛兰罗伊(Glenroy)区,买方激烈竞争的对象是价格在 80万澳元以下的住宅。 瑞泽瓦区一栋位于24 Wimmera Ave的2居室独立住宅(house)在拍卖时,有9名买家竞争,最终以74.85万澳元成交。这栋住宅的广告指导价是50万至55万澳元,拍卖时买方直接从57万澳元给价。 富士贵区房价继续上涨,5名买家竞争一栋需要翻修的住宅(9 Swan St),最终以83.1万澳元成交,比卖方保留价高10.1万澳元(相当于12%)。 尽管一些专家认为高价住宅市场已趋于平缓,但市场需求仍然旺盛。在受人青睐的地区,独立住宅和公寓住宅的价格仍在上涨,但上涨步伐已经缓和下来。 越来越多的证据体现出,随着纽西兰(New Zealand)全国房价涨幅减缓,房屋市场愈发倾向于买方市场。2017年第一季度,奥克兰(Auckland)、汉密尔顿(Hamilton)和陶朗加(Tauranga)房价增幅出现明显下滑,纽西兰全国政府房价涨幅下降0.6%。 纽西兰QV公布最新数据,奥克兰平均房价在过去三个月下跌0.2%,北岸、Waitakere地区房价下跌1.4%,Manukau中心区域房价下跌1%。 纽西兰房产监管局发言人科妮·慕尔表示,目前奥克兰房价中位数仍在一百万纽币以上,但不排除下半年房价回温情况再次发生。 2016年的贷款限制政府主要针对投资者,所以短期内可以看到房市冷却现象,但持续上升的移民数量和有史以来最低的房屋贷款利率,使房屋市场仍处于供不应求的状态。 最新数据显示,目前奥克兰房屋均价为104万5362纽币,全国均价为63万1432纽币。 公寓的建筑许可数量下降 造成纽西兰新建房屋减少 纽西兰统计局于2017年2月公布建筑许可数据显示,经季节因素调整后,2016年12月建筑许可的发放数量下降了7.2%,11月份则下降了9.6%。而公寓建筑许可数量的下降,被认为是造成这一切的主要原因。 其实,2016年建筑许可的发放数量总体来说还比较理想。与2015年相比,新房的总数增加了10%。在过去的2016年,有3万个新房的建筑许可被发放,而这也是自2004年以来最多的一年。 其中,奥克兰地区的新房建筑许可的发放数量同比上升了7.3%,怀卡托地区的新房建筑许可的发放数量增加了18%。 不过,自2016年年中开始,新房建筑许可的数量就已经开始明显减少。 “在2017年年初,新房建筑许可持续的下降态势让人意识到了风险的存在。” Westpac 的资深经济学家萨迪沙·兰切霍德这样说道。 2016年7月,惠灵顿(Wellington)建筑许可的发放数量曾一度达到顶峰。但由于地震的缘故,惠灵顿的建筑许可数量自去年11月开始骤降。不过,在2016年12月,随着惠灵顿和西岸大区建筑许可发布数量的提升,11月Kaikoura地震所造成的影响在12月开始逐渐消散。

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为了应对市场挑战 马来西亚(Malaysia) 开发商专注发展实惠房产

Post Views: 35,349 与2015年相同的是,马来西亚(Malaysia)产业上市公司的股价表现持续低于本地的基准指数–富时隆综指(FBMKLCI)。该领域的2016年平均回酬率为负5%,相对于富时隆综指的负3%。 丰隆投资银行研究(HLIB Research)在其发表的一份报告中说,产业领域的表现曾经于2016年第三季度期间超越大市,因受到马来西亚国家银行(BNM)的隔夜政策利率(OPR)降息25个基点以及同年财政预算案放宽策略的预期所提振。 尽管如此,该领域随后很快进入调整期,因放宽策略并未如预期般地在预算案中出现。另外,宏观展望的不确定性和令吉的进一步贬值更在2016年第四季度显著影响买房者的购兴。 在这些产业股项之中,大型股的平均表现超越富时隆综指1.2%,当中主要是由UOA发展有限公司(UOA Development Berhad)所推动。UOA发展的亮丽表现主要是受到其稳固的净现金资产负债表以及6%的可持续性周息率所提振。 另一方面,IOI产业集团有限公司(IOI Properties Group Berhad)的落后大市表现则是受到投资者对该公司完成近期的附加股计划,导致其每股盈利遭到稀释的情况和新加坡(Singapore)和马来西亚产业展望的低迷情绪所影响。 相对来说,中型至小型产业股的平均表现则落后富时隆综指7%,因受到充满挑战性的展望下所带来的低迷产业销售额所影响。MKH有限公司(MKH Berhad)是当中表现最佳的股项之一,因受到其种植业务(原棕油价格(CPO)扬升)的强劲反弹和旗下的实惠产业项目所带来的可持续性销售额所激励。 另外,丰隆投资银行研究所推荐的小型股首选股项–金群利有限公司(Matrix Concept Holdings Berhad)的表现也分别超越同侪(2.2%)和富时隆综指(0.2%),而这主要是受到因专注在实惠产业方面的弹性销售额加上其6%的可持续性周息率所提振。 鉴于低迷的市场情绪和负担能力下降的情况,产业发展商预料难以达致其全年的销售目标。因此,产业发展商已接连两年降低本身的销售目标。在2016年,产业发展商已将本身的销售目标从年初的原有目标降低19%至33%(2015财政年的降幅为6%至38%)。 通过产品多样化策略 开发商达致销售目标 IOI产业集团、绿盛世发展集团有限公司(Eco World Development Group Berhad)和金群利是少数几家能够达致本身全年销售目标的股项。该行在报告中说:“我们将此归功于市场多样化(IOI产业),产品分化(绿盛世)和专注于广大实惠市场的策略(金群利)。” 至于2017年首半年的表现,丰隆投资银行研究认为产业领域的基本面大致上保持不变而展望依然充满挑战性。这一方面的主要指标,诸如购买产业的每月贷款申请与获批情况依然呆滞,而这料使产业买者维持“等着瞧”的心态。 今年至今,每月贷款申请和获批在大多时间内都处于负增长区间。此外,更为严谨的银行贷款策略导致获批率低于50%,进一步打压产业的销售情况。 报告中说:“我们了解部分同类项目的贷款申请被拒的比例攀升至超过50%。我们认为负担能力下降是贷款申请获批率低迷的主因。” 马来西亚有地产业 展望依然受到看好 根据官方的分析报告,雪兰莪州(Selangor)2014年的每月家庭收入中位数达到6214令吉。该行说:“通过保守的债务偿付比率(60%)和每月1000令吉的其他债务支付额,我们预计可容许借贷的最高额度贷款数目是大约60万令吉左右。” 丰隆投资银行研究表示,产业领域的估值经已在2016年第三季内呈现升势,并在财政预算案放宽政策的预期下接近股价对账面价值(P/B)和股价对重估净资产值(P/RNAV)的均值。尽管如此,该领域随后很快进入调整期,因放宽策略并未如预期般地在预算案中出现。 报告中说:“产业领域目前是以重估净资产值的48%折价和股价对账面价值的0.7倍(低于股价对重估净资产值和股价对账面价值的频带的一个标准差)进行交易。我们基于缺乏任何短期催化因素的前提下,预计产业领域的估值维持现有水平。” 整体来说,丰隆投资银行研究预计产业领域的展望依然充满着挑战性,而产业价格则持续受负担能力下降的情况所影响。尽管如此,该行基于充满弹性的未来销售和盈利表现,依旧看好专注于实惠房屋,有地产业和综合发展项目的产业发展商。 当中,该行的首选为双威(推荐买入,目标价格3.75令吉)以及金群利(推荐买入,目标价格2.89令吉)。