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被誉为“重庆李嘉诚” 中国(China)地产商 张松桥(Cheung Chung Kiu) 重视投资机遇与风险平衡

2016年以来活跃在投资市场的中渝置地(C C Land Holdings Limited)主席张松桥(Cheung Chung Kiu),最新在购物清单中又添上一笔。不同于此前投资香港(Hongkong)豪宅市场,这次他将目光转向了海外。

据英国(United Kingdom)媒体透露,拥有“重庆李嘉诚”的张松桥近期正竞购伦敦(London)金融城122 Leadenhall Street项目50%股权,价值5亿英镑,折合约42.5亿元人民币。该物业是金融城第一高楼,由于外形酷似奶酪刨,素有“奶酪刨摩天楼”(the Cheesegrater)之称。

英国自2016年6月脱欧公投以来,经济环境面临极大的不确定性。但是不可否认,这里仍是世界级金融中心所在地,加上公投后英镑贬值带来的低价买入机会,包括中集、复星、万达、龙湖、万科、恒大,张松桥等中国(China)企业及富豪均嗅到了商机。

“奶酪刨摩天楼”也是张松桥在伦敦投资的第二栋物业。7个月前,张松桥在英国公投脱欧后迅速买下伦敦金融城的Travelodge酒店物业,与如今购买“奶酪刨摩天楼”的金额相比,所斥资的4233.6万英镑更像是一次谨慎的试水。

而市场人士在接受采访时指,过去半年英镑兑美元累计贬值幅度近19%,这或许是张氏愿意花几十亿人民币投资伦敦物业的直接动机之一。

伦敦金融城收购物业只是张松桥投资的一个缩影。实际上,张松桥作为香港资本市场的“知名炒家”,近年来在包括豪宅、写字楼、股票等在内的投资标的均在其“射程”范围内。

资料显示,在2004年初,张松桥曾经以1.38亿港元购买曾为武侠小说作家金庸居所的山顶道1号屋地;2005年2月,以4.3亿港元向中银香港购入山顶歌赋山道1号,该物业两年后以5.5亿港元售出,账面获利1.2亿港元。

而据媒体不完整统计,仅2015年,张松桥在香港收购或出售物业的交易多达5笔,前后涉资逾百亿港元。

2015年初,张松桥在香港以51亿港元买下曾被列为香港一级历史建筑物的何东花园;在7月从雅居乐陈卓林手中买下了渣甸山包华士道1号的房屋,作价约7.6亿港元;10月以40.21亿港元买入渝太地产持有的香港两幢商业大厦彩星中心、世纪广场。

同年张松桥还以卖壳形式转让港岛南区浅水湾宝晶苑“孖屋”,市场估价约4亿港元,实用尺价近8万港元,价格创屋苑新高。

纵观张松桥早期的物业投资轨迹,无论是买入商办物业还是豪宅,他都主要是集中于香港市场;在2016年6月英国公投脱欧后,才开始陆续布局伦敦市场,先后收购金融城的Travelodge酒店物业及“奶酪刨摩天楼”。

投资策略变化也反映出张松桥对于投资机遇与风险平衡的重视。市场人士指,近年来香港物业投资价值已开始逐渐下降,引发资金规避风险的需求。

香港投资豪宅物业
张松桥以中短期为策略

据第一太平戴维斯统计,目前香港甲级写字楼实际收益率为2.5%,金融公司写字楼为2.6%,高端住宅投资收益率1.6%;相比之下,伦敦甲级写字楼实际收益率则有2.8%,金融公司写字楼5.0%,高端住宅收益率则为3.3%。

另一方面,市场人士称,张松桥在香港主要投资豪宅物业表现出中短期投资的特征,在经济不景气的情况下机会成本会受影响。“而在英国市场投资的亚洲(Asia)投资者,一般以长期持有型资产为目标,寻求收益增长以及资本增值。张松桥收购的物业或许也有这种打算。”

除了物业投资,张松桥最为内地读者所熟知的,是与“大D会”华人置业主席刘銮雄、新世界老板已故郑裕彤等人共同推动恒大上市——后者于2016年实现销售额3733亿元超越万科。2016年恒大持续买入万科股票之际,张松桥个人还斥资了逾20亿港元买入万科股票。

相比于个人投资的风生水起,张松桥旗下地产上市平台中渝置地表现则相对黯淡。该公司自2015年起先后将重庆(Chongqing)、成都(Chengdu)、贵阳(Guiyang)等地大部分房地产项目转让予恒大、融创等房企,套现人民币近百亿。

在出售内地资产后,中渝置地曾经多次透露在北京(Beijing)、上海(Shanghai)等一线城市及香港或海外城市投资的意图。但时隔两年,该公司始终鲜有实质性落地。

张松桥是在1964年7月出生于中国重庆市(Chongqing)。他在6岁时进入了天原化工厂子弟校,后于1976年进入六中。

1980年,高中即将毕业的张松桥拿到了赴港的单程证,移居香港过了两年半工半读的生活。两年后,他又返回重庆,一直在重庆的商圈中摸爬滚打十多年。

肯吃苦头脑灵活
张松桥具备重庆商人特质

张松桥的发迹,刻着80时代重庆商人的特殊烙印——那就是肯吃苦、头脑灵活。进入90年代,张松桥继续活跃在重庆商圈,但将其经营重心转向香港。1992年,他创立了中渝实业公司。在内地业界对何谓“高档住宅”还没有任何概念的时候,张松桥就在当时还一片荒凉的重庆渝北一口气盘下2000亩生地,其中800亩开发了时至今日仍然在当地赫赫有名的豪宅大盘加州花园,首家开发建设北部新城,最早给重庆人带来社区概念。

加州花园一炮而红后,张松桥在重庆又相继参与了汇景台、加州城市花园、重庆大学科技园、中渝科技楼等多个大型房产项目,总投资估计达数十亿元人民币。

在创立中渝实业之初,张松桥最引以自豪的,是他从香港把一个成本只有几元的电子表芯运到内地,卖到了100元的“天价”。

在内地地产界还算不上风云人物的张松桥,却是香港商界一个响当当的角色:除执掌中渝置地外,他还是渝港国际(Yugang International Limited)、渝太地产(Y.T. Realty Group Limited)、港通控股(The Cross-Harbour(Holdings)Limited)等多家公司的主席,同时担任银建国际(Silver Grant International Industries Limited)等上市公司的执行董事。

他通过旗下公司拥有香港西区海底隧道37%经营权,香港隧道及高速公路有限公司37%股份,香港驾驶学院70%股份,香港快译通35%股份。

2006年底,张松桥将其在重庆多达11处土地项目注入上市公司–中渝置地,全力出击内地楼市。在他的地产业务方阵里,中渝置地主攻内地西部房地产开发,渝太地产则以香港市场为重心,九龙尖沙咀彩星中心、中环世纪广场等便是后者的得意之作。

在西南各地的扩张之中,张松桥丰厚的政府人脉显然起到了不小作用。作为攀渝钛业前身渝钛白最早的发起股东之一,他曾经在1993-1999年间出任重庆攀钢钛业有限公司副董事长兼总经理等职,重庆主要国资管理公司之一—重庆渝富也曾经是其亲密合作伙伴。

中渝置地一边抢占重庆、成都、昆明这三处西南重镇的项目资源,一边还深耕着四川达川(Dachuan,Sichuan)、重庆万州(Wanzhou,Chongqing)等地,这也凸现出了张松桥“以重庆、成都为中心,做好西南市场”的地产战略。

根据《福布斯》(Forbes)的资料数据显示,张松桥的财富净值为大约9亿美元。
中渝置地
从中国西部起家

中渝置地自2006年起主要于中国西部从事物业开发及投资业务。截至2016年6月30日,该集团的累计项目竣工面积约为620万平方米。

2015年,中渝置地出售大部份其在中国西部的物业项目,目前正积极物色于中国一线城市、香港及其他地区的潜在投资机会。凭藉管理层专业知识及稳健财政状况,中渝置地已具备成为一家国际房地产公司之优势。

直至2016年11月,中渝置地可供发展之土地储备合共约15万9000平方米建筑面积及应占建筑面积。

值得一提的是,中渝置地已被列入为摩根士丹利资本国际中国小型股指数系列。