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马来西亚(Malaysia)上市公司 凯德商托CapitaMalls Malaysia Trust 拥有马来西亚4座购物广场
Post Views: 45,891 旗下拥有4间购物广场作为资产的凯德商用马来西亚信托(CapitaMalls Malaysia Trust,简称凯德商托)在截至2014年12月31日止的财政年内录得了1亿5000万令吉的平淡核心盈利,因该公司吸收了较高的电费和评估比率而非将之转让给租户。 这导致净产业收入(NPI)赚幅从2013财政年的68.4%下降至66.2%,但净产业收入则是维持在2亿零900万令吉的平稳水平。 安联星展研究(AllianceDBS Research)私人有限公司在一份报告中提到,影响凯德商托盈利表现的其他因素,还包括了靠近金河广场(Sungei Wang Plaza)的捷运(MRT)建筑工程影响购物者的客流量。有鉴于此,该公司在即将届满的资产合约更新活动中面对租金调低情况(降9.3%),而该广场的租用率则从(2013财政年杪的)98%降至95%。 根据凯德商托向马来西亚证券交易所(Bursa Malaysia Berhad)报备的文告中显示,该公司在截至2014年12月31日止的第四季中,取得了5757万5000令吉的净利,较2013财政年的4185万令吉增加37.58%。另外,该公司在该季度中获得了8029万2000令吉的营业额,较2013财政年的7880万2000令吉上升1.89%。 凯德商托在截至2014年12月31日止的全年中,则取得了2亿3635万5000令吉的净利,较2013财政年的2亿2966万令吉扬升2.92%;该公司的同期营业额达3亿1539万5000令吉,较2013财政年的3亿零510万4000令吉上涨3.37%。 另一方面,凯德商托也宣布派发每单位4.38仙的收入分红(其中4.24仙需缴税,而0.14仙则免税)。这项分红的派发日为2015年2月27日。 金河广场或将面对租金进一步下降和租用率更低的情况,导致凯德商托在2015财政年和2016财政年的净利各别减少3%。这项颓势看似尚未触底,因捷运工程仅会在2017年内竣工。 另外,凯德商托的非内部成长契机甚少,因该公司的管理层自东海岸商场(East Coast Mall)的扩张工程竣工之后,在主要的资产拓展活动方面尚无任何即时计划。 纯零售房地产投资信托 资产分布马来西亚半岛 凯德商托是一家纯零售房地产投资信托,主要投资在吉隆坡(Kuala Lumpur)、槟城(Pulau Pinang)、雪兰莪(Selangor)和关丹(Kuantan)的商场资产。旗下的商场资产涉足大众市场,倾向于中至较高收入群体。 该公司的商场组合当中,涵盖格尼购物商场(Gurney Plaza)、金河广场(Sungei Wang Plaza)、绿野广场(The Mines)和东海岸商场(East Coast Mall Kuantan)。 在2014财政年内,格尼购物商场分别录得8330万令吉的净产业收入和1亿2260万令吉的营业额,净产业收入赚幅为67.9%;金河广场分别录得4920万令吉的净产业收入和6720万令吉的营业额,净产业收入赚幅为73.1%。 绿野广场分别录得4860万令吉的净产业收入和7970万令吉的营业额,净产业收入赚幅为60.9%;而东海岸商场则分别录得2790万令吉的净产业收入和4580万令吉的营业额,净产业收入赚幅为60.8%。 在租金表现方面,凯德商托旗下的3座购物商场在2014财政年内皆录得了不俗的表现。其中,东海岸商场在扩张工程完成后即出现12%的租金上调情况(即将届满的租赁合约大多在2014财政年下半年进行更新)。绿野广场的租金上调幅度则达10.4%,以此捎来9.5%的强劲净产业收入成长。 该公司旗下的最大资产,格尼购物商场的租金升幅则达适度的5.2%,但净产业收入在赚幅减少的情况下仅有0.8%的微幅成长。 该公司在地缘上属多元化的商场组合,对任何一个地点的架构性变化都可以进行部分缓冲。当中,位于关丹的东海岸商场让该公司涉足马来西亚半岛(Peninsula Malaysia)东部相对来说并不成熟的零售市场,以此作为不俗租金成长的来源之一。 值得一提的是,凯德商托从赞助者–凯德商用亚洲(CapitaMalls Asia)(新加坡(Singapore)上市公司凯德集团(Capitaland)独资拥有)手中,获得了位于槟城的皇后湾商场(QueensBay Mall)方面的优先选择权(first right of refusal)。 马来西亚政府所主导的补贴削减活动和即将推行的消费税(Goods and Services Tax,GST)或可能影响消费者情绪和开销能力。作为一家纯零售业主导的商托公司,凯德商托或许会受到其后所导致的消费者销售额下跌情况所影响。 金河广场目前受到附近的新捷运站点的建筑工程所影响。在维持租用率的情况下,该公司接受了部分租户的租金调低情况,但这座广场的租用率在2014财政年内依然减少3%。 值得一提的是,接近30%的租赁合约将在2015财政年内届满,而金河广场在其中即占据7.6%。若对这些租赁的租金调整维持大约50%升幅的保守估计,料这座广场的租用率将会进一步降至92.5%。尽管如此,其他3座广场料可使组合中的租用率维持在95%以上。 Previous Post Next Post
打造令世界羡慕创业生态 韩国经济再次飞跃的关键
Post Views: 36,220 2013年,韩国艺人PSY的一支骑马舞MV《江南Style》横扫全球,也让各界认识首尔这个拥有全韩国最高房价的商业区域。过去,这里被认为是集合时尚丶娱乐的炫富消费中心,但现在,江南区成了韩国最具创新活力的区段。 因此,韩国总统朴槿惠于2014年在首尔召开的“2014年创造经济博览会”开幕式上表示:“打造令世界羡慕的创业生态,是韩国经济再次实现飞跃的关键。” 接着下来的两年,三星丶LG丶现代汽车等主导韩国GDP的大企业们光环不再,韩国想要改变过去大型财阀为主力的型态,努力缓解国家对制造业的依赖,以重新赢回市场,因而全球蔓延的创业风潮也吹到了韩国,成为带动产业转型的下一步。 政策是第一步。朴槿惠在2013年推出创意经济政策,投资2千亿韩元鼓励创业,并投入3千亿韩元辅助企业并购。2014年宣布在未来3年内,要在新创公司和创意经济投入32亿美元。 此外,韩国政府认为,鼓励大企业并购新创公司,可以活络创业生态,便从法规着手:首先是提供税收优惠,鼓励新创企业之间的合并和收购;其次,放宽企业监管法律,让大公司能把资金用在并购需要资金的新创公司。另一方面,接受天使投资的新创公司,可以得到政府高达50万美元的支援。 为了解决新创公司资金不足的问题,韩国政府计划补助初早期新创公司,金额在1万到5万美元,大型计划则是5万到20万美元不等。韩国政府并在2013年7月为小型企业推出第三个股市The Korea New Exchange(Konex),希望增加创新的经济动能,帮助新创公司募集市场资金。 除了政府松绑法规丶资金挹注之外,韩国的网路基础建设也跑得很快。根据Internet World Stats的数据,韩国网路使用率已达92.4%,4G LTE的普及率在2014年更达62%,有利发展许多创新行动应用。 韩国政府的魄力还展现在与大型企业及成功新创团队的合作共生上。企业都明白韩国必须转型,纷纷设立加速器丶创投及共同工作空间,上下游细致分工,支持整个创业圈发展。 创业生态体系蓬勃发展 首尔要成为下一个矽谷 有了韩国政府的大力支持,韩国的创业生态体系蓬勃发展,也揭示韩国政府想将首尔打造成下一个矽谷,甚至是亚洲创业中心的野心。 2012年,首尔只有少数创业加速器以及小型的创业生态体系,由知名创业加速器领头。Daum在2010年成立第一个加速器Primer,其他加速器如SparkLabs丶K Startup丶Fashion Technology Accelerator等,已培育许多新创公司。创业相关的孵化器丶加速器丶凝结社群的组织及创业媒体,甚至是初早期丶B轮资金的创投一应俱全,包括Strong Ventures丶K Cube Ventures丶Bon Angels丶Smilegate Investment丶HN Investmen等创投。 例如韩国20家银行在2013年出资5千亿韩元,成立韩国加速器D.CAMP,支持亚洲和韩国的年轻人创业。 D.CAMP邀请亚洲12个国家的初早期育成组织代表,在5月的大型创业活动beLAUNCH期间,到韩国参加亚洲第一次大型创业会议Startup Nations Asia Meetup,探讨亚洲创业问题。11月又邀请全球40个国家的育成组织机构丶科技媒体参加国际创业峰会Startup Nations Summit,要求各国把每个国家最强的新创团队带到韩国一较高下。 现在首尔江南区的德黑兰路(Teheran-ro),已经是汇聚各种资源和人才的创业聚落,新创公司丶风险投资公司及孵化器都大举进驻。此外,beSUCCESS丶Venture Square丶Platum三大创业媒体也都聚集在此。 生态体系和基础建设的完整,也让Google决定於2015年在首尔建立亚洲第一个Google创业校园,要让首尔校园成为亚洲创业生态圈的枢纽,更让首尔江南区备受瞩目。海外风险投资公司也对首尔创业圈兴趣浓厚,热钱涌进韩国,日本的软银风投韩国分公司(Softbank Ventures Korea)丶乐天创投(Rakuten Ventures)风险投资公司丶CyberAgent Ventures都到韩国设点。矽谷创投Altos Ventures丶BlueRun Ventures也针对韩国专设基金。 此外,成功新创公司也开始回头拉拔新创公司,展现韩国人善於打群架丶彼此拉抬的共荣思维。LINE的母集团丶入口搜寻网站NAVER为建立韩国创业生态体系,并帮助新创团队走出海外,出资100亿韩元,在2014年3月成立韩国新创公司联盟(Startup Alliance Korea),并邀Daum丶Kakao与政府合作,建立韩国创业网络的连结,帮新创公司走向海外。目前有政府单位丶公司丶大学丶创投丶加速器丶孵化器丶创业媒体等共50个组织加入。 Previous Post Next Post