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马来西亚(Malaysia)上市公司 凯德商托CapitaMalls Malaysia Trust 拥有马来西亚4座购物广场
Post Views: 45,915 旗下拥有4间购物广场作为资产的凯德商用马来西亚信托(CapitaMalls Malaysia Trust,简称凯德商托)在截至2014年12月31日止的财政年内录得了1亿5000万令吉的平淡核心盈利,因该公司吸收了较高的电费和评估比率而非将之转让给租户。 这导致净产业收入(NPI)赚幅从2013财政年的68.4%下降至66.2%,但净产业收入则是维持在2亿零900万令吉的平稳水平。 安联星展研究(AllianceDBS Research)私人有限公司在一份报告中提到,影响凯德商托盈利表现的其他因素,还包括了靠近金河广场(Sungei Wang Plaza)的捷运(MRT)建筑工程影响购物者的客流量。有鉴于此,该公司在即将届满的资产合约更新活动中面对租金调低情况(降9.3%),而该广场的租用率则从(2013财政年杪的)98%降至95%。 根据凯德商托向马来西亚证券交易所(Bursa Malaysia Berhad)报备的文告中显示,该公司在截至2014年12月31日止的第四季中,取得了5757万5000令吉的净利,较2013财政年的4185万令吉增加37.58%。另外,该公司在该季度中获得了8029万2000令吉的营业额,较2013财政年的7880万2000令吉上升1.89%。 凯德商托在截至2014年12月31日止的全年中,则取得了2亿3635万5000令吉的净利,较2013财政年的2亿2966万令吉扬升2.92%;该公司的同期营业额达3亿1539万5000令吉,较2013财政年的3亿零510万4000令吉上涨3.37%。 另一方面,凯德商托也宣布派发每单位4.38仙的收入分红(其中4.24仙需缴税,而0.14仙则免税)。这项分红的派发日为2015年2月27日。 金河广场或将面对租金进一步下降和租用率更低的情况,导致凯德商托在2015财政年和2016财政年的净利各别减少3%。这项颓势看似尚未触底,因捷运工程仅会在2017年内竣工。 另外,凯德商托的非内部成长契机甚少,因该公司的管理层自东海岸商场(East Coast Mall)的扩张工程竣工之后,在主要的资产拓展活动方面尚无任何即时计划。 纯零售房地产投资信托 资产分布马来西亚半岛 凯德商托是一家纯零售房地产投资信托,主要投资在吉隆坡(Kuala Lumpur)、槟城(Pulau Pinang)、雪兰莪(Selangor)和关丹(Kuantan)的商场资产。旗下的商场资产涉足大众市场,倾向于中至较高收入群体。 该公司的商场组合当中,涵盖格尼购物商场(Gurney Plaza)、金河广场(Sungei Wang Plaza)、绿野广场(The Mines)和东海岸商场(East Coast Mall Kuantan)。 在2014财政年内,格尼购物商场分别录得8330万令吉的净产业收入和1亿2260万令吉的营业额,净产业收入赚幅为67.9%;金河广场分别录得4920万令吉的净产业收入和6720万令吉的营业额,净产业收入赚幅为73.1%。 绿野广场分别录得4860万令吉的净产业收入和7970万令吉的营业额,净产业收入赚幅为60.9%;而东海岸商场则分别录得2790万令吉的净产业收入和4580万令吉的营业额,净产业收入赚幅为60.8%。 在租金表现方面,凯德商托旗下的3座购物商场在2014财政年内皆录得了不俗的表现。其中,东海岸商场在扩张工程完成后即出现12%的租金上调情况(即将届满的租赁合约大多在2014财政年下半年进行更新)。绿野广场的租金上调幅度则达10.4%,以此捎来9.5%的强劲净产业收入成长。 该公司旗下的最大资产,格尼购物商场的租金升幅则达适度的5.2%,但净产业收入在赚幅减少的情况下仅有0.8%的微幅成长。 该公司在地缘上属多元化的商场组合,对任何一个地点的架构性变化都可以进行部分缓冲。当中,位于关丹的东海岸商场让该公司涉足马来西亚半岛(Peninsula Malaysia)东部相对来说并不成熟的零售市场,以此作为不俗租金成长的来源之一。 值得一提的是,凯德商托从赞助者–凯德商用亚洲(CapitaMalls Asia)(新加坡(Singapore)上市公司凯德集团(Capitaland)独资拥有)手中,获得了位于槟城的皇后湾商场(QueensBay Mall)方面的优先选择权(first right of refusal)。 马来西亚政府所主导的补贴削减活动和即将推行的消费税(Goods and Services Tax,GST)或可能影响消费者情绪和开销能力。作为一家纯零售业主导的商托公司,凯德商托或许会受到其后所导致的消费者销售额下跌情况所影响。 金河广场目前受到附近的新捷运站点的建筑工程所影响。在维持租用率的情况下,该公司接受了部分租户的租金调低情况,但这座广场的租用率在2014财政年内依然减少3%。 值得一提的是,接近30%的租赁合约将在2015财政年内届满,而金河广场在其中即占据7.6%。若对这些租赁的租金调整维持大约50%升幅的保守估计,料这座广场的租用率将会进一步降至92.5%。尽管如此,其他3座广场料可使组合中的租用率维持在95%以上。 Previous Post Next Post
被评选为世界最强银行 香港恒生银行(Hang Seng Bank) 竞争力和品牌不输西方银行
Post Views: 48,396 尽管恒生银行(Hang Seng Bank)是以亚洲香港(Hong Kong)为基地的银行,但是它的竞争力和品牌却一点也不输给西方银行,在《彭博市场》杂志的年度排名中,恒生银行被评选为世界最强银行。值得一提的是,去年恒生银行还排名在第十的位置,但今年却一举跃升至榜首位置。现在就随《大橙报》一起来一探这家全球最强银行的势力。 网页 : bank.hangseng.com/1/2/chi/home/home 香港恒生银行(Hang Seng Bank)于1933年3月3日,由林炳炎、何善衡、梁植伟、盛春霖及何添创立,总行位于香港岛中环德辅道中83号。 恒生银行是一间以香港(Hong Kong)及中国(China)大陆业务为重点的银行,其母公司是在英国(United Kingdom)注册的汇丰控股有限公司,汇丰控股旗下的香港上海汇丰银行持有恒生银行62.14%股权。 “恒生”二字含有“永恒生长”之意,象征香港恒生银行与客户和香港一同成长;但是,根据曾经出任恒生副董事长何添表示,“恒生”二字分别取自当时盛春霖开设的恒兴银号及林炳炎的生大银号。 香港恒生银行充满活力的现代化银行服务,以配合客户愈趋复杂的需求。恒生资本雄厚,是一间以香港及中国内地为业务重点的商业银行。主要业务包括个人理财、商业银行、工商及金融机构业务、财资服务、以及私人银行服务。 在《彭博市场》杂志的年度排名中,恒生银行被评选为世界最强银行。值得一提的是,去年恒生银行还排名在第十的位置,但今年却一举跃升至榜首位置。 根据2014年6月24日的资料显示,在香港股票交易所上市的恒生银行市值达到2405亿港币,截至2013年12月31日为止的财政年,它取得的盈利为266亿7800万港币。 恒生银行自2009年以来通过减少派息等方式,持续增加资本缓冲。随着香港金管局分阶段执行“巴塞尔协议III”新规,此举旨在为迎接更严格的资本金要求做准备。汇丰控股持有恒生银行大部分股份。 在《彭博市场》杂志的全球实力最强银行榜单上,亚洲银行连续三年占尽风光,加拿大也有不俗表现,共三家银行进榜,包括荣膺榜首的恒生银行在内,上榜的21家银行中,亚洲银行占到八家。恒生银行的竞争对手中银香港位列第10。该排名涵盖了这些银行2013财年的表现。 《彭博市场》杂志以五项数据计算银行的实力:包括一级资本对风险权重资产的占比,不良资产占总资产的比列,以及营运效率(即成本收入比)。 彭博提及恒生银行的优势,包括自2009年起建立风险缓冲,部分通过削减股息实现;零售业务在本港列第二位,拥有220间分支,而金管局已跟随美联储将参考基准利率降至近零,这样,恒生可以更安全地贷款,无需通过高风险就能获得更高回报。 以母公司汇丰为后盾 恒生银行积极扩展业务 1933年恒生银号创办时期,4位创办人中,何善衡出资最少,只有港币1000元,但他却与恒生的发展关系最为密切。 恒生银号最初设于银号钱庄林立的上环永乐街70号一幢旧建筑物内,面积只有800平方呎。当时,银号董事长由林炳炎出任,经理和副经理则分别为何善衡及梁植伟,全银号职员仅11人,规模较小。 初期主要经营买卖黄金,汇兑及找换的业务。开业首年,获利1万零389港元。恒生银号以香港为基地,其后业务扩张至广州、上海等大城市。 在汇丰作为后盾下,恒生业务更大为扩展。 1、主力中小企业务 管理层仍坚持着专向中小企业埋首为主要方针。当时1960至70年代,香港工业起飞,中小企普遍缺乏资金扩展,恒生却给予财政上的支持,提供信用证及出入口融资服务。如华资大户郑裕彤发迹前,由他主理的周大福珠宝,得力于恒生的资助,往后由珠宝业进军地产业。而长实也与恒生素有渊源,当年李嘉诚经营塑胶花厂时,曾设法与何善衡会面。会面后,何善衡对他留下深刻的印象,并认为他做事干练,是有潜质的客户。 小公司演变成大企业后,更成为恒生的长期客户。例如长实不少的楼盘,就由恒生提供按揭;由郑裕彤主政的新世界,恒生至今仍是其主要往来的银行。 2、住宅楼宇抵押服务 自1960年代开始,香港地产业也逐渐变得兴旺。为了力争中小型楼宇抵押市场,在1967年,恒生首创为中产阶级(又称“夹心阶层”)提供长达7年期的住宅楼宇抵押服务,一改当时最多为期3年的做法,令中产阶级得以置业。 3、招股上市 1972年,恒生银行在香港上市。它将股份面值降低,由1股变为10股,并发行新股,使实收资本从4,500万港元增至1亿港元。同年5月,恒生将其已发行股份的十分之一,每股面值10元共100万股,以每股价格100元公开发售,结果获得29倍的超额认购,冻结资金28亿港元,相等于香港政府1971年财政收入的一半。6月13日,恒生在香港交易所挂牌上市,这是战后在香港上市的第一家银行。当天,恒生以175元高开,全日最高升至186元,最后以165元收市,即恒生市值已高达16.5亿。 此外,恒生的名字更因其在1969年编制的“恒生指数”而深入人心。 4、扩展分行网络 另外,恒生银行也在香港及中国大陆扩展分行,建立更广泛的网络。至1972年上市为止,恒生在香港已拥有20间分行,超过2,000名员工,成为仅次于汇丰的商业银行。及至1981年,分行数目更增至45间。同年,更取得在地鐡沿线开设分行的专营权。在1980年代中期开始,恒生在中国大陆陆续建立分行。 5、收购永安银行 1980年中期,银行危机爆发。1984年,永安银行传出丑闻,总经理郭志匡挪用1,000万美元作为己用。1985年,永安由于无法收回该行董事及行政领导人的贷款,银行资本出现负值。1986年5月,恒生银行与永安银行达成协议,由恒生向永安注资1.76亿港元,取得该行50.29%股权,至此,恒生银行成为永安银行的最大股东。在恒生经营下,永安转亏为盈。1993年1月,恒生将永安银行卖给大新金融集团,获利4.78亿港元。 6、开拓中国大陆市场 恒生银行(中国)为恒生银行全资子公司,于2007年5月28日成立,正式进军中国大陆,目前它在中国大陆主要城镇都有分行 致力引进先进科技 提供创新及切合需求产品 恒生银行致力引进先进科技,为客户提供创新及切合需求的产品,协助客户掌握理财良机并赚取额外的回报。追求卓越,精益求精一直是香港恒生银行的服务宗旨。 恒生银行亦负责算出香港股市的参考指数:恒生指数。恒生银行是恒生指数33只成份股之一,该指数为香港股市的一个重要指标。此外,香港恒生银行的股份亦在伦敦证券交易所挂牌买卖,并在美国为投资者提供第一级赞助形式之美国预托证券计划。 截至2007年2月,恒生的总市值达2150亿港元,以市值计,是香港最大的本地注册上市银行。长远的目标是成为大中华区具领导地位之区域银行,重心是华南及长江三角洲一带。 目前恒生银行是由钱果丰领导,他担任公司主席的职位。恒生银行一直都是信誉卓越的银行,它获奖无数,包括“信誉品牌”金奖、“香港最佳本地银行”、“财富管理卓越奖”等等。 Previous Post Next Post
一改2009至2015年趋势 伦敦(London) 逾七成豪宅买家贷款购房
Post Views: 35,754 由于税务负担加重,越来越多的伦敦(London)高端物业买家被迫申请购房贷款。 根据英国(United Kingdom)房地产公司汉普顿国际(Hamptons International),截止2017年7月的三个月内,74%百万英镑(折合140万美元)及以上的伦敦高端物业是通过贷款购买,较2016年同期的65%有所升高,而在金融危机爆发之后的2009年,这一比例仅为31%。 瑞麦地产(RE/MAX)伦敦分公司经理罗杰·柯林斯(Roger Collings)说:“2009年到2015年,绝大多数购房者为全现金买家,但现在明显减少。” 柯林斯在房地产网站Rightmove提供的一份报告中称,“2009年到2015年,大批购房者涌入伦敦中心区市场,希望在这一个安全的金融环境中寻求稳健的投资机会。然而,随着针对投资者的印花税率上调3%,加之英国脱欧对伦敦房产市场的影响尚未明朗,投资者纷纷持观望的态度。” 英国政府就每笔房地产交易向买家征收印花税,具体“税级”视总房款而定。 英国税务海关总署称,若购买价值100万英镑的单一产权物业,买家需要缴纳3750英镑(折合5054美元)的印花税。如果购买200万英镑的物业,税款飙升至15万3750英镑(折合20万7194美元)。 2015年,英国财政大臣乔治·奥斯本(George Osborne)宣布,向出租型物业的投资者和价值4万英镑(折合5万3838美元)及以上的二套房买家加收3%的印花税。该政策出台之后,伦敦房地产市场迅速降温。 据Rightmove,每年秋季房价通常上涨,但是受伦敦高端市场持续调整的影响,2017年9月物业的要价环比下跌2.9%或1万8358英镑(折合2万4754美元)。 英国上调印花税 导致购房者负担增加 与高端市场价格下跌相反,伦敦房价最低的12个行政区保持活跃,而且较2016年同期均有不同程度的涨幅。 汉普顿国际住宅研究部主管菲奥纳拉·厄雷(Fionnuala Earley)在接受彭博新闻社的采访时表示,“印花税上调意味着,购买百万英镑及以上物业的买家需要支付更多的税款,严重影响他们的资金流动性。与此同时,房价上涨也表明,越来越多的伦敦普通家庭住宅将跻身这一价格区间。” 据汉普顿国际,并非只有伦敦出现高端物业买家的贷款比例升高。2017年4月到7月,英国各大地区的百分比均有所增长。其中,英格兰东部(East England)和威尔士(Wales)的买家贷款比例分别上涨9%和1%。 另一方面,早在9月初发布的最新数据提供了伦敦房价放缓的进一步证据。数据显示,伦敦待售地产中有1/3都曾降价。 根据地产网站Zoopla的数据,挂牌出售的伦敦住宅中有大约37%都曾降价,这一个比例明显高于3月份时的32%。平均降价幅度为7.2%,或5万2457英镑。 泰晤士河畔金斯顿(Kingston-upon-Thames)为降价最多的区域,约有近半数的待售住宅都曾减价。紧随其后的是伦敦西南部的瑟比顿区(Surbiton),有47%的出售房屋曾经降价。 同时,减价幅度最大的是豪宅林立的肯辛顿-切尔西区(Kensington and Chelsea),问价平均下降12万3163英镑。另一个富人区威斯敏斯特区(Westminster)的待售房屋价格则平均降低了11万2781英镑。 这一些数据都表现了伦敦房产市场的放缓迹象。最近数月内,退欧不确定性和印花税改革的双重打击已经令这一市场开始下跌。 8月,英国土地注册局发布的数据显示,伦敦是6月份英国唯一一个房价下跌的地区,当月跌幅达0.7%。 英国房屋和金融协会在较早公布的数据还显示,伦敦新建房屋增速也大幅降低。3月份前的一年内,共建1.68万处住宅,低于2016年同期的2.3万处。 根据英国皇家特许测量师学会的数据显示,在2017年3月,伦敦房价指数已经跌至2009年2月以来的最低值,达到-49。 脱欧提振英国的吸引力 2016年吸资1350亿美金 此外,根据BBC的对英国房价的检测,英国的房价指数自2015年6月份以来首度下跌! 从市场情绪的角度来说,据英国皇家特许测量师学会,2017年的伦敦房产市场出售率已经下降了13.7%;而BBC称,经过调查,目前伦敦居民对房地产市场看多的人数从2月份的37%,下降到了24%。 从脱欧之后,吸引外资的角度来说,英国并没有受到影响,反而提振了对全球资本的吸引力。根据统计数据显示,2016年英国一共吸引外资1350亿美金,仅次于美国(United States)位列全球第二位(中国(China)名列第三)。 从经济规模和国土面积来说,英国吸引的资金总量尽管比美国少,但其相对资金密度绝对是最大的,也就是说,同样一笔钱,在英国市场的反响和回应远大于中美两国。 Previous Post Next Post